"Noget helt særligt"

eller

Hvad betyder servitutterne for vores sommerhusområde og for dig som sommerhusejer i Grundejerforeningen Gl. Strandbjerggaard?

Servitutterne er - hvor bedagede de end måtte se ud her 50 år efter - det fælles vilkår, som sammen med vores vedtægter og vores husorden er med til at gøre netop vores sommerhusområde til "noget helt særligt". Nemlig en bebyggelse, som for både beboerne og de mange besøgende i området fremstår som et meget lyst, grønt og venligt landskab af hyggelige sommerhuse med optimale betingelser for naturens dyr og planter og for masser af udendørs aktiviteter og afslapning på alle tider af året. Et sommerhusområde uden villakvarterernes plankeværker, klippede hække og overbebyggede grunde med store betonbefæstede arealer, således som vi kan se, de breder sig i mange af sommerhusområderne ved nordkysten.

Nedenstående skal derfor tages som bestyrelsens læsevejledning til servitutterne og et forsøg på at sætte de enkelte punkter ind i en sammenhæng, som forhåbentlig giver mening også i dag. Det er også vort håb, at det kan medvirke til at afklare spørgsmål, som kan opstå både i hverdagen og i forbindelse med nye byggeprojekter og på den måde forebygge, at en grundejer uforvarende kommer i konflikt med de gældende servitutter, og dermed naboer og andre medlemmer af grundejerforeningen. Det skal understreges, at dette ikke et forsøg på en juridisk udlægning eller tolkning af vores servitutter. Ej heller er det et forsøg på at modernisere eller på anden måde dispensere fra de gældende servitutter.  

Gælder servitutterne for alle ejendomme i grundejerforeningen?

Ja, med enkelte undtagelser er der tinglyst næsten enslydende servitutter på alle ejendommene i grundejerforeningen.

Servitutterne og især udstykningsplanerne med byggelinjer er ikke helt ens for alle ejendommene i grundejerforeningen, og der er - så vidt vides - ikke før i foreningens 50-årige historie på denne måde skabt et samlet overblik over servitutterne til gavn for bestyrelsesarbejdet og tilgængeligt for medlemmerne. Så hvis der er nogen af læserne, som har supplerende informationer, hører vi gerne om dem. 

Hvor kommer servitutterne fra? 

Vi har ikke kendskab til nedskrevne aftaler eller andet, som fortæller om de landskabelige eller praktiske formål, som har ligget til grund for samarbejdet mellem salgsselskabet Gl. Strandbjerggaard I/S og byplanarkitekten Bosmann Pedersen, i forbindelse med dennes udarbejdelse af udstykningsplanerne, byggelinjerne og de tilhørende krav til bebyggelsen tilbage i starten af 1960'erne.

Men når man læser servitutternes punkt 2-11 og sammenholder med byggelinjer og udstykningsplaner, er man ikke i tvivl om, at hensigten har været at skabe "noget helt særligt": et sommerhusområde, som adskiller sig markant fra et "almindeligt" sommerhusområde.

Der kunne sagtens have være sparet på grundstørrelser og fællesarealerne, således at man kunne have udstykket mange flere grunde på det samme areal. I stedet har man i Strandbjerggaard I/S valgt at udlægge relativt store grunde - typisk 1500-2000 m2 - og veje med store græsrabatter og en samlet vejbredde på op til 14 m, altså meget store friarealer.

Samtidig har man besluttet at hyre den på det tidspunkt meget velrenommerede byplanarkitekt Bosmann Pedersen til at udarbejde de visionære udstykningsplaner, og kombinationen af de brede veje, de store grunde, den lave bebyggelsesprocent og byggelinjerne har været det sikre fundament for at skabe vores sommerhusbebyggelse som et meget grønt og åbent landskab med spredt bebyggelse og et hyggeligt og venligt helhedsindtryk.

Hvad står der så i servitutterne?

De gældende servitutter for ejendommene kan ses på www.Tinglysning.dk . Der er fire forskellige udgaver af servitutterne, som er fra hhv 1963, 1963, 1964 og 1966 udstykningerne. Der er kun meget små og vist nok ret ubetydelige forskelle.

Nedenfor er uddrag af servitutterne gengivet med forklarende tekst.

Vedr. Pkt. 1, hvor der står, at alle grundejere skal være medlem og betale kontingent til grundejerforeningen. Grundejerforeningen skal varetage vedligeholdelsen af vejene og ledninger og andre "fælles anliggender". Udgifterne fordeles ligeligt mellem grundejerne.

Bestemmelsen giver vist sig selv. Det skal dog bemærkes, at afløbsledninger, vandledninger mv. er overgået til de fælles kommunale forsyningsselskaber.

Det er også værd at bemærke, at ordet "veje" dækker over hele vejarealet, altså også græsrabatterne helt ind til de enkelte matrikelskel, som alt sammen tilhører grundejerforeningen Gl. Strandbjerggaard. Reglerne for vejarealerne - altså også græsrabatterne - er derfor ikke at finde i servitutterne, men derimod i foreningens vedtægter.

Vedr. Pkt. 2, hvor der står, at ingen af grundene må udstykkes yderligere.

Dette krav hænger sammen med den overordnede plan for området med store parceller i en åben bebyggelse. 

Vedr. Pkt. 3, hvor der står, at området er udlagt som sommerhusområde, og at der ikke må udøves erhverv på ejendommene.

Dette er i dag fastlagt i kommuneplanen, og er derfor ikke kun gældende for grundejerne i grundejerforeningen Gl. Strandbjerggaard.

Vedr. Pkt. 4, som sætter en begrænsning, således at der på hver grund kun må opføres eet hus + een garage + eet udhus. 

Denne bestemmelse betyder, at skal man udvide sit boligareal, skal det ske ved knopskydning på et allerede eksisterende hus (tilbygning) eller ved at erstatte det gamle hus med et helt nyt. Det samme gælder for udhuset (og garagen).

Pkt. 5 omhandler bebyggelsesgraden på grunden, som er max. 1/10. 

Dvs. at der på en 1400 m2 stor grund højest må bygges 140 m2 ialt. Sommerhus + garage + udhus = max 140 m2. I punktet er også angivet, at beboelseshuset skal være på mindst 35 m2.

I Pkt. 6 angives, at byggelinjer skal overholdes. Der skal bygges parallelt med eller vinkelret på byggelinjerne, jf. udstykningsplanerne. 

Byggelinjerne er angivet på de oprindelige udstykningsplaner, der er henvist til i servitutterne. Udstykningsplanerne er ikke i grundejerforeningens "arkiver", men vil blive forsøgt fremskaffet via myndigheder eller landinspektører. For den enkelte ejendom bør byggelinjerne være angivet på situationsplanen, som er en del af den oprindelige myndighedsgodkendelse for sommerhuset.

Sommerhusgrundene er tilsyneladende udstykket i fire etaper. Etape 1, 2, 3 og 4 som angivet nedenfor:

I første etape (1) af udstykningen, som omfatter sommerhusgrundene på Granhøj, ser det ikke ud til, at der er egentlige byggelinjer tilknyttet servitutterne. Hvis der er nogen som ligger inde med udstykningsplanen for Granhøj vil vi meget gerne have lov at kopiere den til hjemmesiden.

For den anden etape (2) er udstykningsplaner med byggelinjerne vist her. På planen er angivet at der ikke må bebygges i det areal på matriklen, som ligger nærmere end 5 m på skel ud mod vejarealet, ligesom der heller ikke må bebygges på det areal, som blev reserveret til en kommende vej. Ved en skravering er angivet det areal, hvor sommerhuset skal placeres ikke nærmere en 5 m til skel. På det øvrige areal må der bygges udhus og garage i henhold til gældende regler.

For etape 3 og 4 af udstykningen er udstykningsplanen udført efter et lidt andet princip end etape 2. Udstykningsplan for etape 3 ses her og her og for etape 4 her. Igen er der angivet et skraveret firkantet areal, hvor sommerhuset og evt. udhus og garage placeres, ikke nærmere end 5 m fra skel. Derudover er der angivet et tillægsareal, hvor der kun må placeres skur og garage. Det øvrige areal må ikke bebygges. Hvis nogen er i besiddelse af en kopi af de originale udstykningsplaner (ikke salgsprospektet) vil bestyrelsen gerne have lov at kopiere den og gøre den tilgængelig på hjemmesiden ligesom den for etape 2.

Det skal understreges, at de gældende lokalplaner, kommuneplan og bygningsreglementets bestemmelser altid skal overholdes. 

På en del grunde var der oprindeligt udlagt et vejudlæg til en fremtidig kystvej mellem Heatherhill og Hesselbjerg på udstykningsplanerne. Vejudlægget er dog i 1978 aflyst ved brev til grundejerne.

Pkt. 7 angiver, at der kun må bygges i eet plan + udnyttet tagetage. Den vandrette skæringslinje mellem ydervæg og tag må højest ligge 3 m over terræn. Tagets hældning må højest være 55 gr. 

Denne bestemmelse er i mellemtiden blevet overhalet af statslig lov om sommerhusbebyggelse, hvorefter der kun må bygges i eet plan og ikke med udnyttet tagetage.

Pkt. 8 angiver, at ydervægge skal opføres i mursten, letbetonblokke eller træ, behandlet med mørkebrun træbeskyttelse.

Pkt. 9 angiver, at tage skal være teglsten, stråtag, flade skiferplader, sort eller lysegrå tagpap. 

Pkt. 8 og 9 kan virke lidt forældede. Men som den visionære teaterdirektør Peter Langdal har sagt utallige gange: Begrænsninger fremmer kreativiteten :) 

Pkt. 10 angiver, at der skal være mindst to parkeringspladser inde på grunden.

Kravet er nok fornuftigt begrundet, idet græsrabatterne skal holdes fri til den gående færdsel.

Pkt. 11 angiver, at hegn mod vejen skal være vilde roser og mod naboskel må kun plantes levende hegn.

Her vil nogen måske indvende, at den traditionelle Rosa Rugosa (hybenrosen) ikke er det rigtige valg, men der findes mange forskellige vilde roser, som man kan plante, uden at komme i konflikt med naturstyrelsens anbefalinger.

Pkt. 12: Alle grundejere skal være tilsluttet den fælles vandforsyning, kloakledninger og el. 

Pkt. 13: "Påtaleretten tilkommer "Gl. Strandbjerggaard I/S" eller den, til hvem påtaleretten evt. senere måtte blive overdraget af "Gl. Strandbjerggaard I/S". 

Påtaleretten er overdraget til grundejerforeningen Gl. Strandbjerggaard i forbindelse med at grundejerforeningen modtog skøde på vejarealet i 1975.

Læg mærke til, at det er en påtaleret. Ikke en påtalepligt.

 

Dispensationer 2012-2016.

Bestyrelsen er bekendt med, at skiftende bestyrelser med henvisning til de ændrede vedtægter fra 2012, har givet nedenstående dispensationer fra vedtægterne og fra de på ejendommene tinglyste servitutter:  

Sommer 2016

Møllekrog 9:

"Der er givet betinget dispensation fra servitutterne for græsrabatter på ejendommen Møllekrog 9, 3210 Vejby. Den flisegang som Gribskov Kommune har etableret tillader adgang for kørestol, og denne dispensation er derfor gældende indtil ejendommen skifter ejerskab. I så fald bør græsrabatten reetableres eller der kan søges om dispensation af den nye ejer. Dispensationen gælder kun for den etablerede løsning med en bredde på 2 fliser per 23 maj 2016."

Granhøj 4:

"I forbindelse med en ombygning på ejendommen Granhøj 4, er der givet dispensation fra krav i servitutterne vedr. belægning på taget. Ejeren ønsker at etablere et såkaldt "grønt tag" i kassetter - hvilket er fortolket af bestyrelsen som "planter på taget"."

Oktober 2012

Kærvej 10:

"Der er givet dispensation til opsætning af solceller på husets tag, under forudsætning solcellerne følger tagets hældning og monteres direkte på taget.

Dispensation vil også blive givet til andre medlemmer, for så vidt der søges om det."

Maj 2012

Dæmningsvej 13:

"I forbindelse med et ejerskifte har den nye ejer af huset fået tilladelse til at bibeholde husets farve som sort, selv om det i følge tinglysningen på huset skal være brunt. Der er flere sorte huse på Dæmningsvej, og sort betragtes som en jordfarve."

Opdateret oktober 2017